2015-06-10
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
每日市場均會發布大量二手成交，如果全數瀏覽，可以大概掌握到樓市的脈動，最近情況怎樣？
有點急！有點搶！
尚築向隅客 回流二手搶入市
昨日地產代理發布一宗二手成交顯示，超額認購60多倍的元朗尚築，上周末開售錄得熱烈銷情，所有單位於數小時內火速沽清。大量向隅客隨即回流二手市場搶入市，帶動二手成交價屢創新高，要留意尚築都是開放式、一房等細單位。
元朗溱柏9座高層H室，實用面積272平方呎，開放式間隔，剛以368.8萬元新高價沽出，平均實用呎價高見13,559元，創屋苑二手市場呎價新高。上月同類單位曾錄二手買賣，實用呎價12,400元，呎價於1個月內急升9.3%。
溱柏9座高層 呎價13559元
買家為尚築向隅客，未能中籤下隨即回流區內二手市場尋覓上車機會，見上址銀碼合預算，火速決定入市。原業主於13年9月以269萬元買入單位，持貨1年多，見樓市氣氛熾熱，即使連辣招稅沽貨，「進帳」仍然可觀，於是先行獲利離場。扣除36.88萬元SSD，帳面獲利62.92萬元，單位升值23%。
有何啟示？
急入市：尚築是上周末開售，事隔兩三天，向隅客便轉戰二手盤並落實成交，當然地產代理是打鐵趁熱催谷客戶揀二手，但或多或少反映準買家心急如焚趕入市，而挑選的亦偏向較新樓，溱柏於今年初入伙，其實與購買新盤尚築相若。
搶高價：搶高的是價格，細單位的呎價仍然亮眼，創屋苑二手呎價新高，同樣是單價效應，總體樓價可負擔，呎價如何高變成次要或不作考慮因素，以這宗成交為例，呎價已較上月同類單位上升近一成，高價搶盤的味道濃。這種情況極容易帶動樓價進一步上升，怕愈遲買冇樓買、怕愈遲買愈貴、怕愈遲買愈多人爭，結果樓價便被逐步搶高。
急收割：不足兩年是否短炒？若依照港府規管樓市需求措施來說，因為三年以來均要繳付不同比率的額外印花稅，換言之，三年內轉售仍視為短炒，不過，樓價升得急，創造了不少獲利空間，這宗溱柏交易便是典型例子。業主持貨不足兩年，但在樓價急升下，即使扣除近37萬元的買家印花稅，帳面利潤仍近63萬元，要清楚，業主買入價是269萬元，計算業主不承造按揭，全額付清樓價，投資不足兩年已有超過兩成利潤，傳統說法是富貴逼人來，那有不收割的道理。同時，亦反映辣招效力因樓價上升而沖淡。
搶開盤：所有市場變化均反映購買力充足，入市氣氛強勁，尤其是兩房以下單位，準買家亦偏愛較新盤，像將軍澳峻瀅II成功吸納同區同系的向隅客，將軍澳開售多個新盤後仍不乏買氣，所以將軍澳帝景灣亦趕登場。長實亦推出市區單幢細單位VIVA，都是標榜兩房或以下細單位，發展商開盤態度積極，明顯保持貨如輪轉的營運策略，而且細單位的開價將會較為進取。
在各種基本因素不變下，僅這股急、搶風，相信將進一步推高住宅樓價。
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