2024-11-30
明報
【明報專訊】就政府提出在洪水橋／厦村新發展區、粉嶺北新發展區、新田科技城新發展區「片區開發」試點，發展局昨日公布3個片區的具體位置及用地分佈，各片區將包括可供營利的私人住宅項目，同時發展商要為政府承擔平整土地及興建公共設施的開支。發展局預料各片區的工程成本約100億至200億元，以片區模式發展共可節省10多億元公帑。發展局發言人稱，希望在片區的組合上做到發展商「有利可圖」，強調不會「賤賣土地」。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照稱，發展商入標與否受樓市影響，除非地產商認為樓市穩定，才能提供誘因。
最大18.6公頃如維園
發展局昨向傳媒舉行簡報會介紹3個片區發展詳情（見表），包括用地分佈、擬議的發展要求等，各佔地12.5至18.6公頃。面積最大的片區約佔一個維園（19公頃）大小，最小則與九龍公園（13.3公頃）相若。
發展局解釋，以片區發展旨在加快發展、讓市場深入參與北都發展機會，並減輕政府財政支出。局方發言人預料與傳統模式相比，以片區模式發展3個試點可節省共10多億元公帑，並預料各項目在招標起計，10年內或更短時間可完成發展。
政府下月起將透過市場意向調查（EOI），向發展商了解分期繳付地價、前期付較低地價但要與就住宅與政府分紅等方式，可否增加參與片區發展的誘因（見另稿）。
3個片區已完成法定城規程序，發展商須按片區內各地塊的法定規劃用途發展，地塊發展參數如地積比，或可適量放寬，惟需城規會批准。另外政府會先根據法例收回3個片區內的私人土地，並連同所涉政府土地，向受影響住戶和業務經營者安置補償後再招標。由於發展片區時要為政府平整土地及興建公共設施，發展商可在出價時反映所需扣減的成本，政府會以「價高者得」為招標原則。
關焯照：樓市能否企穩更重要
關焯照向本報分析，成本對發展商而言非最大問題，而是片區組合內提供盈利空間的主要是私人住宅項目，因此樓市能否「企穩」更重要。關說，現時發展商手上亦有不少一手樓「庫存」待消化，以現時的去貨量，反映他們仍擔心「樓市仍未跌夠」，加上本港現時經濟狀况未算好，料發展商會趨謹慎。
信賣樓可賺 「財務可行」
每個片區都包括可供發展商營利的私人發展項目，同時要承擔一些公共設施的工程開支。被問及政府如何計算當中的財政分佈，發展局發言人表示明白商界需要「計掂數」，亦不可以「蝕住做」，否則會影響他們日後參與意欲，而據政府顧問分析，相關片區用地組合是「財務上可行」。
稱地價「貼市」不會賤賣
至於如何評估發產商的出價、會否出現接近「零地價」批出土地，發展局表示政府會務實設置地價及「貼市」，強調不會賤賣土地。發言人補充，發展商要承擔公共設施的興建開支，減低所出地價是「公平」的事，而整體而言，在此安排下政府可節省自行興建公共設施的開支，並有助設施更快落成。
就如何確保工程質素，發言人表示政府會對道路及休憩用地等向發展商協議技術標準，要求跟從；而片區發展規模較大，所需承擔開支及承受風險較大，招標時會評估發展商財務能力，萬一「爛尾」亦有機制確保政府利益得到保障。