2024-01-05
星島日報
港府公布今個財政年度最後一季賣地計劃，今季不會推售住宅和商業用地，只推出元朗一幅工業用地。當局強調考慮到市況和其他因素才作出這個決定，但從之前6幅地皮流標，以至北部都會區6宗原址換地個案告吹，背後關鍵原因涉及賣地底價和農地補地價多寡的角力，預示政府與發展商博弈成了新常態。
角力由標價延至北都補地價
當局今季停售住宅和商業用地，令人感到有點意外。政府原先計劃在今個財政年度推出12幅住宅地、3幅商業用地和3幅工業地，結果只售出3幅住宅地累計約73億元，連同修訂地契補地價收入約50億元，合共123億元，遠低於原先預估的賣地收入目標850億元。面對庫房收入大減，財赤增加，理論上政府有必要在最後一季加大賣地力度，以紓緩財政壓力，卻出人意表地暫停推售住宅和商業用地。
發展局局長甯漢豪解釋，當局在綜合今季預計有8個私人重建及補地價項目，以及房協同意接手油柑頭項目，合計可提供3750伙，連同首3季土地可供應的7960伙，合共可提供11530伙，接近全年12900個私人住宅單位的供應目標，再考慮到近月市場私人投地氣氛淡靜，才決定停推住宅地。
當局作出這決定是可以理解，因樓市持續低迷，新盤銷情不理想，一手貨尾有1.8萬伙，待售樓花更高達6.8萬伙，發展商首務是去庫存，讓資金盡快回籠，對投地意欲自然大減，以致在過去9個月有6幅地流標。若政府在投地氛圍低迷下，繼續推住宅地招標，隨時有再流標風險，加大樓市下行壓力。至於商業地情況也不理想，甲級商廈空置率約13%，租金持續下跌，未來幾年將有更多大型甲級商廈落成啟用，認為有必要繼續暫緩推出商業地。
儘管政府是因應市況才決定今季不推住宅地，但甯漢豪強調此舉並不反映政府對市場沒信心，在邏輯上有點自相矛盾，因若政府對賣地有信心，便毋須暫時停推住宅地，背後是擔心發展商不積極出價投地，再流標收場。這折射出兩者正進行博弈，發展商嫌政府所訂的底價太高，又在賣地條款訂下很多額外要求，如附設老人院、青年中心、交通交匯處等，在當前樓市下行，利息成本上漲，發展商計數後發現項目的利潤不足，自然在入標時出低價，甚至索性放棄入標；但政府堅持不會賤賣土地，不到價不會賣，才會導致在過去3季頻頻出現流標事件。
賣地隨行就市視乎財赤情況
政府與發展商的角力，更由投地延伸到北都換地補地價上，日前有6份古洞北及粉嶺北原址換地個案在上月底限期前談不攏而拉倒。發展商透露，政府要求每呎樓面補地價2600元，但這些農地沒有通水、通路、通電等「七通一平」配套，增加發展成本，而且發展期動輒7年以上，計及目前每呎逾5000元建築成本，再加上利息開支，以現時新界新盤約以每呎1.2萬開售，隨時項目建成後要蝕本出售，故最後選擇讓政府收地。
不過，甯漢豪談到北都6幅地皮補地價拉倒一事時卻有另一番解說，與其說政府補地價過高，倒不如說發展商要求的補地價低到不切實際，政府無法接受。政府強調不會因發展北都而大亂陣腳，將會按遊戲規則，意味祭出《收回土地條例》進場收地。
在處理新界農地上，政府可祭出收地條例這把尚方寶劍，但問題是賣地卻未必有相對底氣，因發展商現時有大量貨尾待消化，未來3至4年一手供應多達10.7萬伙，如非市區靚地，短期沒逼切性急於補充土地儲備。賣地收益向來是政府主要財政收入，假如發展商在下個財政年度繼續不積極投地，將會對政府造成一定財政壓力。可以預見，政府與發展商在賣地和補地價上將繼續進行博弈，政府會否隨行就市，視乎財赤情況而定。