樓市淡靜，發展商補充土地儲備審慎。本報統計，今年首5間吸納最多土地儲備的發展商，合共增加逾740萬平方呎樓面，較去年減少逾3成，當中新地 （00016） 增近250萬平方呎樓面稱冠。分析指現時「麵包未賣光」發展商不急於補充「麵粉」，料來年投地出價仍保守。
今年賣地頻頻出現流標，先後6度流標屬於歷來最多。綜合統計，今年截至昨日（27日），2023年政府共批出5幅住宅及商業用地，連同兩個市建局項目及發展商補地價個案，涉及可建樓面面積近947萬平方呎。
今年暫批5官地 按年挫逾6成
若以所涉及樓面面積計算，首5間發展商合共購入約743萬平方呎樓面，佔整體比例約8成，相較去年同樣以購入最多樓面的5間發展商合共1,085萬平方呎，按年減少逾3成，反映發展商補充土儲態度相當審慎，情況在買地方面特別明顯，今年只批出5幅官地較去年的13幅大減逾6成。
不過，值得注意的是，古洞北/粉嶺北的換地期限在本月底才截止，發展商跟政府仍然就補地價拉鋸當中，由於涉及7宗補地價個案多達逾600萬平方呎樓面，涉及逾萬伙供應，單是恒地 （00012） 旗下3個項目便涉及373萬平方呎樓面。發展商最終補地價進度及決定，預計將會大為改變今年發展商買地形勢。
目前各大發展商以新地補充樓面面積最多，合共以77億元新增約258萬平方呎樓面，相較2022年的80.9萬平方呎樓面增加2倍，主要趁低吸納及補地價，其中旺角洗衣街商業地每呎地價僅3,103元，低過市場估值下限16%，而兩幅元朗地皮每呎樓面補地價水平亦是同區逾10年低價。
其次，則是今年初以137億元為長沙灣潤發倉庫重建補地價的華潤置地（海外），涉及158萬平方呎樓面，該項目亦是今年規模最大的單一住宅項目。在買地方面，在下半年以不同合資組合連掃3幅住宅地的信置 （00083） ，合共以近75億元新增接近150萬平方呎土儲。其他大型發展商方面，新世界 （00017） 雖然年內只有透過舊樓強拍收購尖沙咀漢口大廈，但年內有望就粉嶺北馬適路達成補地價，涉及逾110萬平方呎樓面；而恒地同樣以收購舊樓為主，今年有5個重建項目完成強拍。
至於去年大手205億元連購4幅地皮的長實 （01113） ，在今年態度轉趨保守，只有跟市建局展開已經規劃多年的黃大仙衙前圍村項目，補充近40萬平方呎樓面土儲。而長實目前在古洞北仍有2宗補地價正在洽商當中，涉及68萬平方呎樓面。
分析：麵包未賣光 不急補麵粉
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國稱，房地產屬於周期性行業，當市道進入下跌軌時，發展商減少投資屬正常現象，特別是後市不明朗，在啟動新項目時候會較為審慎。
而萊坊高級董事、估價及諮詢部主管方耀明則稱，疫後香港經濟恢復未如其他市場，特別是利息急升在商業貸款特別明顯，增加發展商的投地融資成本，再加上新盤銷售周期延長，令到時間及財務成本上升，均令發展商買地出價變審慎。他又指，預計情況在明年不會有明顯改善，息口預計未必會有明顯回落。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則指，現時賣樓速度慢，發展商已經累積超過2萬伙餘貨，無必要再大量買地，「既然麵包未賣光，為何要買這麼多麵粉」，預計發展商投地出價仍會傾保守，因預期樓價跌幅仍然持續。
作者：余敏欽
責任編輯：黃鑠安