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樓市疲弱 買賣雙方該如何部署

2022-11-28    經濟日報
近期本地樓市疲弱,樓價指數由歷史高位的191點下跌至162點水平,高位回落達15%,整體樓價返回2017年水平。市場普遍預期樓價仍會下跌,業主跟準買家該如何部署? 一般情況下業主賣樓原因主要有三:套現、換樓及移民。如果套現視乎業主對後市看法,假若並非太悲觀並有持貨能力,可以考慮於市場放租,畢竟本地租金並沒有太大跌幅。 如果業主賣樓是想樓換樓,以目前市況應該盡量不要「先買後賣」,而採取「先賣後買」策略,因為目前整體市況都是「買樓容易賣樓難」。如果業主賣樓原因是移民,便需要接受現實。業主賣樓時若碰上買家還價但跟心中底價有一點距離的話,筆者建議不要太過執著堅持底價,因為假若失去目前買家,短期內下一個買家可能還價會更低。 目前買家出價,心理往往是希望以創新低價購入,而這類業主必須要在移民前將香港物業全部售清。以英國為例,其資產增值稅為28%,遺產稅更高達40%。筆者建議移民賣樓的業主可考慮給予多一點佣金,地產代理必定會轉向自己手上有潛力的買家推介,可能令成交價不至太低。雖然業主未必能夠按照自己心中價格出售,但由於如今美元強勢,港元亦跟美元掛勾,因此出售物業後的港元其實等於美元一樣強勢,而普遍外幣對美元下跌了20%水平,因此業主其實並不會出現太大損失。 按銀行股價再減10% 在買家方面,目前甚少投資者入市,大多都是以首次置業的身份入市,並沒有持有任何住宅物業,他們大部分都是租客,每月都要向業主繳交租金,而租金形同「撥出去的水」,相比供樓每月供款金額大概有一半都屬於本金截然不同。再者雖然加息,但如果以目前的按揭利率不足3%的水平來說,相信香港仍是目前全世界利率最低。 由於市場普遍預期香港樓市仍會下跌,這反而成為讓買家壓價的最佳時機。筆者建議,假如這一批買家預期香港樓價仍會有10%跌幅,當碰上心儀單位時,不妨按照銀行估價再減10%,假若碰上業主移民急讓而接受還價,或許會變成三贏局面。 撰文 : 謝順禮 嘉興地產行政總裁