2022-09-21
經濟日報
本港拆息反覆上升，與供樓相關的港元1個月同業拆息（HIBOR）已升穿2厘，昨報2.55厘，較對上一個交易日升10點子，續創2019年底以來新高，2019年12月31日，當時1個月HIBOR為2.67厘。
以目前大型銀行H按息率全期H加1.3厘計，名義上H按按息約3.85厘，但H按有鎖息上限，現為2.75厘。中原地產日前一份報告指出，美國持續加息，兼擴大加息幅度，推升本地按息，令租金回報率與H按息差距急速收窄。2022年7月CRI回報率報2.41%，H按息為2.22%，CRI回報率高於H按息僅0.19厘，近9個月兩者差距大幅收窄0.84個百分點。估計8月份H按息將追平回報率，9月份H按息將超越回報率。相信今年第四季CRI回報率從後追趕H按息的升勢，料引發同期樓價跌幅擴大。
最新H按息 已高於住宅回報率
不過，如果翻看另一組資料，最新H按息已高於住宅回報率，附圖是金管局透過每月進行的住宅按揭統計調查，2007至2021年間新批出按揭貸款的平均利率水平，曾經高見5.08厘（2007年），或低見1.18厘（2010年）。
唐榮以差餉物業估價署的私人住宅回報率數字與之比較，回報率歷年都是以A類431平方呎以下單位的回報率最理想，所以附圖採細單位數據，若與按揭利率比較，統計2007年至去年，物業回報率均較按揭利率高，意味純計算收租回報（不扣除持有各類成本、全包宴支出、物業稅等），出租收入理論上高於供樓支出，使物業長線投資帶來理想回報。
分層工廈 2.9厘回報略高H按
不過，上文提到H按鎖息上限（2.75厘），與7月統計的A類住宅是2.5厘租金回報比較，已經低於H按息，至於其他B至E類更大面積住宅，最新回報率由2至2.2厘不等、甲級商廈2.4厘、乙級商廈2.5厘、零售商舖是2.5厘，獨剩分層工業大廈2.9厘，略高於H按息。
中原報告亦提到，7月份各區租金回報較高的成分屋苑計，港島有嘉薈軒3.14厘、南豐新邨2.93厘。九龍有得寶花園3.1厘、新寶城3.07厘。新界東包括嵐山3.12厘、富豪花園2.93厘。新界西有美景花園3.17厘、麗都花園3.07厘，仍略高於H按息。主要屋苑回報方面就大部分低過H按息，康怡花園2.53厘，海怡半島2.50厘，太古城2.33厘，美孚新邨2.94厘，黃埔花園2.61厘，新都城2.55厘，麗港城2.43厘，沙田第一城2.81厘，新港城2.65厘，嘉湖山莊2.58厘，Yoho Town 2.33厘。
本周預計調整最優惠利率，按息上升趨勢持續，暑假過後租市又開始步入淡季，究竟還有沒有回報率勝過按揭利率的物業選項？
撰文 : 唐榮