繼續試穿關鍵價位

大型屋苑一些關鍵價位，往往受市場注目，這類價位一般是「信心」價位、或「齊頭」位，亦即百萬元劃界，如果跌穿，準買家肯定依這類新低價作為標準，大幅還價。舉例如沙田第一城，近日關注的是細單位會否跌穿400萬元大關，再見3字頭，昨日就有一宗險守成交。 一城2房400萬沽 呎價跌穿1萬 中原地產一段成交信息指出，沙田第一城9月暫錄約26宗成交，對比上月同期錄約19宗增加27%。屋苑剛錄52座低層H室，單位建築面積410平方呎，實用面積304平方呎，2房間隔，為事故同層單位，5月放盤時開價約470萬元，日前議價後以400萬元易手，實用面積呎價13,158元，建築面積計已跌穿1萬元水平，險守400萬元大關。據了解，原業主於1986年以22萬元購入單位，持貨36年，是次沽出單位帳面獲利約378萬元離場，單位期內升值約17倍。可以說是大把減價本錢。 百萬元關口、呎價1萬元也是關口，1,000萬元同樣是關口，因為財政司司長茂波PLAN高成數按揭的關係。世紀21發布的成交信息，滙景花園14座低層B室，實用612平方呎，3房望內園，裝修普通，9月初叫價900萬元，最終劈價110萬元，以790萬元易手，跌穿800萬元關口，呎價低見12,908元。較8月同座同層C單位，以931.8萬元成交，樓價於1個月下跌15%。此外，上址亦較銀行估價約919萬元低14%。雖然造價偏低，重回2017年水平，但原業主2010年以405萬買入，一直作收租用途，持貨12年，帳面仍獲利385萬元，升值95%。同樣有本錢減價。 為甚麽要是關鍵價位？當然是茂波PLAN，首次置業人士提供按揭保險的樓價上限，9成按揭至1,000萬元、8成按揭至1,200萬元，以1,000萬元分界線，過去是5成與今時9成之分，上述成交，高峰期是1,000萬元水平，現800萬元以下，鐵定可造9成按揭超低首期，買家需要動用的本金有很大差別，鋤低這些價位，自然成為還價目標。 兩房價買3房 後者價位守不住 香港置業早前統計土地註冊處最新資料顯示，8月錄1,402宗逾500萬至1,000萬元二手住宅註冊，較7月的1,338宗增加約4.8%（見圖）。而8月逾500萬至1,000萬元二手住宅註冊量屋苑排名方面，嘉湖山莊以26宗逾500萬至1,000萬元二手住宅註冊居榜首，較7月的25宗增加4%；美孚新邨以21宗逾500萬至1,000萬元二手住宅註冊排第二，較7月的13宗增加約61.5%；上述提到的沙田第一城以20宗逾500萬至1,000萬元二手住宅註冊緊隨其後，較7月的15宗增加約33.3%。 除了數字上可衡量關鍵價位，其他像兩房價買三房，兩房價自然受壓、又或者兩房價回落，跌至開放式單位水平，後者價位自然守不住。 撰文 : 唐榮