2022-01-17
經濟日報
2018年至2021年，樓價其實有3次攀上高位，根據附圖差餉物業估價署的私樓價格指數顯示：
2018年7月樓價指數見394.8點後回軟；
2019年5月樓價指數見396.9點後回調；
2020年未見明顯衝上高點；
2021年9月指數升至398.2點後下跌。
為甚麽提到這3次高位，因為上周一些二手成交，雖然是近年備受市場追捧的細單位，但若高位買入，今時沽出，仍有機會出現蝕讓。
倘高位買細單位 有機蝕讓
據中原地產一則成交資訊，屯門萬寶大廈剛錄得一宗蝕讓成交，屬中層E室，實用面積256平方呎，兩房間隔，單位去年11月叫價393萬元，近日調低至375萬元，最終累減27萬元或7%，以366萬元沽出，折合實用呎價14,297元。原業主於2018年7月以393.8萬元買入單位，現轉手帳面蝕27.8萬元或7%。業主因為換樓，故此蝕賣急沽。買家為區分支家庭客，鍾情單位附有企理裝修，大廈位置亦方便，見價錢吸引，即購入自用。
2018年7月，正是附圖中該年的樓價高位，而差估署最新為去年11月的數據，樓價指數是391.5點，已跌穿2018年7月的394.8的高位，有關成交是跟足大市調整，跌穿買入水平。
另一宗細單位蝕讓是來自世紀21奇豐物業成交信息，馬鞍山雲海成交，單位為榕海臺（2座）低層B室，實用面積388平方呎，1房間隔，坐向東南，望樓景，單位放盤半年，當時叫價788萬元，累減58萬元或減幅7.4%，以730萬元成交，實用面積呎價18,814元。據了解，原業主於2018年1月購入上址，當時作價755萬元，持貨4年至今轉售，帳面蝕25萬元離場，單位期內料跌3%。
附圖顯示，2018年1月的樓價應該是該年度至今的低位，目前二手樓價指數仍高出當時一定幅度，那麽成交蝕讓便是另一原因。上述單位相信是一手買入，而疫情和社會事件前的樓市市況熱烈，新盤定價有機會較二手市場有一定程度的溢價，經過數年一手樓變二手盤，而樓價漲幅未有高於當時的溢價，沽出便有機會面對蝕讓風險。
疫情再爆發 樓價回到4年前？
早前美聯物業一份物業報告提到，過去數年本港即使受中美貿易戰、社會事件及疫情影響，樓價波幅大致維持約1成左右的「區間」之內，而這1成便是賺蝕的關鍵。上周中原地產報告顯示，2021年8月CCL四大整體指數齊創歷史新高，樓價破頂後22周計，CCL累跌3.21%，該行估計今年1月5日本地疫情再現，政府宣布收緊防疫措施，相信樓價將進一步回軟。會不會又是跌1成靠穩？正如上文指出，去年高位398.2點，跌1成大概是358.4點，剛好就是回到附圖中2018年1月的價位水平。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論