港鐵東涌項目流標

相隔7年再現 料補地價過高 相隔逾7年後，港鐵公司(00066)物業發展再出現流標。該公司昨公布，決定不接納任何有關東涌牽引配電站物業發展項目的標書文件，並會適時重新招標，市場相信與補地價金額過高有關。政府回應指，本財政年度私人住宅土地供應已超標，預期本年度第四季度仍會有不同來源用地推出。 上述東涌牽引配電站物業發展，屬本財政年度首項鐵路住宅發展供應，地盤位於東涌文東路，毗鄰東涌北公園及映灣園，可建總樓面約939,568方呎，提供最多1,800個單位，早前收到35份意向書，最終在10月底截標時收到5份標書，入標財團包括長實集團(01113)、新鴻基地產(00016)、信和置業(00083)、恒基地產(00012)及華懋集團。 不過，市場消息指，該項目補地價金額逾47.65億元，平均每方呎約5,072元，分紅比例為最少15%，發展商需額外出價競投，入場價不少於2.5億元，市場普遍認為補價金額太高，有流標風險。 政府：私宅供應影響微 泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，該項目估計補地價每方呎約2,500元，以分紅比例計算，分紅達每方呎2,400元，即是綜合每方呎地價約5,000至5,500元，再加約6,500元建築費，日後項目實用面積售價每方呎要1.5萬至1.6萬元才合理，而是次補價每呎達5,000餘元，日後售價要每方呎1.8萬至2萬元，與發展商預期有落差。 萊坊估價及諮詢部高級董事黃嘉詠則指，該項目補地價偏高，較市場預期高逾10至20%，令投資回報降低，發展商對入標價有保留。另外，地皮現時未有鐵路站直接覆蓋，比較遠離東涌地鐵站及市中心，未來的東涌延線預計在項目落成後仍有一段時間才竣工，發展商因而出價保守。 另方面，政府發言人表示，是次流標對本財政年度私人房屋土地總供應影響不大。而截至本年第三季，2021/22年度的私人住宅用地供應可提供約13,700個單位，已超過全年供應目標12,900個。 天榮站上蓋曾兩度流標 資料顯示，鐵路上蓋項目已多年未現流標，對上一個流標項目為天水圍輕鐵天榮站上蓋項目，該項目曾兩度流標，首次是2013年初，當時項目定下的補地價金額超過26.8億元，每方呎約2,735元，由於補價金額過高，最終沒收到標書。 其後港鐵第二次推出項目，改以變相「一口價」的形式招標，不設分紅，最後雖獲3份標書，惟仍未達港鐵要求，於2014年初再次流標，為對上一次港鐵項目流標紀錄。直至2015年，項目第3度招標，最終由新地投得，而該項目補地價亦調低至約15.19億元，呎價約1,546元，較之前低逾43%。