啟德跑道區 新盤啟動

中國海外(00668)旗下啟德維港1號早前公布首張價單，折實實用呎價約19,888元起，標誌啟德跑道區推盤潮的開始。 前身是啟德機場的啟德發展區，規劃上可以分為多個不同部分，過往推售的樓盤均是位於規劃上被稱為「啟德坊」的私人住宅，位置上是在啟德內陸、港鐵站的附近。 維港1號「優惠價」 帶起聲勢 至於今次維港1號則是位於前啟德機場的跑道位置，既然說是「跑道」用途，自然是由內陸向維港中心伸延，而且是長而筆直的區域，地理位置上跟「啟德坊」一帶有些距離。 無獨有偶，啟德坊首個開售的新盤是中國海外旗下的「啟德1號」，而跑道區首幅批出的地皮雖然不是「維港1號」前身的第4B區2號地皮，但剛好「維港1號」最早推出，成為跑道區的首個新盤。 上周發展商公布，「維港1號」首張單位212伙單位，實用面積329至643平方呎。價單定價758.8萬至1,912.7萬元，價單呎價22,994至30,295元，即供最高13.5%折扣，折實價656.3萬至1,654.4萬元，折實呎價19,888至26,204元。 相比近年啟德區推售的新盤，「維港1號」定位略有拆讓，發展商定價算是克制，相較4月份同區THE HENLEY I首批折實呎價24,382至34,106元，雖然位置上THE HENLEY I勝一籌，今次維港1號較其低逾1成。 「維港1號」單位總數達1,059伙，首批的兩成單位「優惠價」推出，會否是採取「先量後價」，等首輪熱賣帶動氣氛之後，才慢慢提高售價？昨日加推價單2號涉106伙，撇除景觀、樓層等因素，部分單位實際加幅約2%至3%。 若果回顧過去幾年啟德新盤推盤史，可以見到2016年8月推出的「啟德1號（I）」，首批折實呎價不過12,741至15,562元，在幾個月後推出的「啟德1號（II）」首批定價已經是14,889至22,240元，近期同區新盤定價就更加高逾2萬元。 始終作為同區首個新盤，發展商定價上有不少挑戰，若果過於進取，打亂了推盤節奏反而更為不利，反而以逾千伙的樓盤來說，首批212伙的單位以「優惠價」推出，先帶起聲勢，將一手盤熱潮得以持續。 事實上，跑道區至今批出11幅住宅地，總樓面達772.56萬平方呎，當中6幅有中國海外的參與，包括兩幅獨資，跟4幅合資，算是跑道區上勢力最大的財團之一，在推盤策略考慮上將會更為宏觀。 推逾萬伙新盤 變新豪宅區 另外要注意，「維港1號」的地皮是中國海外於2018年以逾80.33億元投得用地，以可建樓面逾59萬平方呎計，每平方呎樓面地價13,523元，不但低於跑道區部分地價近2萬元，甚至較啟德坊部分地皮二手轉讓的地價為低，令其有空間以低市價開售。 伴隨跑道區的第一個新盤推出，區內逾萬伙的單位陸續推出，可以預視未來2至3年每年都會有2至3個，甚至更多啟德新盤推出，見證舊機場如何變成新豪宅區。 撰文 : 唐榮