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十二月 1, 2022 星期四 多雲 14° 72%
【鄺子傑師傅】《淺談臥室的風水禁忌》
今天和大家分享一下臥室的風水禁忌,下面一起來看看吧!換俗語云:「光廳暗房」」,並非房間要特別的陰暗,乃要客廳要光亮,代表著光明之意,房間次之,宜隱密、光亮及面積不要超過客廳,否則會變成陰盛陽衰,以下犯上也。故房間之門窗比客廳要小,但又不可晦暗無光線,因太晦暗則濕氣重易生病也。一般原則小孩子的房間光線可以比老人家的房間光亮一點,有利於小孩的生長發育,夫妻房則光線要適宜,以一門一窗為宜。房間的床,在日常生活中是一個人充電的場所,提供休息的地方,更是夫妻之間生兒育女的延續香火的所在,安床位置選擇宜在房間內較安穩的且隱密性外又可觀全室之位置。床頭宜緊靠牆壁,並有床頭板或床頭櫃外,床的位置盡量靠近左邊牆壁,讓左邊牆形式強過於右邊,要是緊靠右邊牆壁,對家中老人最忌諱,亦忌諱床後是廁所。床頭如背門、頭背後靠窗、梁壓及沖門、衝櫃角、柱角、牆角等等皆忌諱。床的選擇以傳統之長方形為吉,忌諱用圓形床或不規則形狀,如汽車旅館內標新立異之怪床皆不適合使用。房間內不宜掛「忍」字畫,易因內心壓抑或因夫妻間魚水之歡而影響到不孕。房間之形局,忌諱個房間之房門前面,衝屋內之櫃角、牆角、柱角、樓梯、神位、煤氣爐或門與門相衝等等。主臥室之門外牆壁宜左邊長右邊短,若左邊缺或短,又加上宅外面形勢,形成虎過堂,或宅無後靠,則影響男主人鬥誌及在家地位,且家庭的開銷過大。進入房門後,忌會開門正對事內的一櫥櫃角,或沖床或沖廁所門、沖陽台門等,且房間內所開的窗戶,不但要採光適宜,理氣要吉要合,且也要避開屋外的形煞沖射。鄺師傅風水文章分享~▸更多文章:玄學風水心得 | 《玄空飛星》鄺子傑師傅
2022/12/01
【李峻銘】《香港物業貴得有道理!》
今年香港的住宅物業售價終於有顯著回調!物業指數今年下跌了約10%,估計至年底仍會繼續下跌的趨勢,雖然如此,香港的樓價仍然是非常昂貴!每一年國際調查機構Demographia會公佈全球城市樓價負擔能力報告,香港已經連續12年蟬聯全球最難負擔的冠軍!樓價中位數對家庭收入中位數比率為23.2倍,即家庭要不吃不喝23.2年才能買到一個住宅單位! 與香港相比美加國家的置業挑戰為什麼香港的樓價可以長期都保持昂貴?最近,筆者從一個移民至三藩市的家庭遭遇中找到一些答案!典型香港中產家庭,兩夫妻育有一對子女,在香港從事I.T.工作,夫妻二人合共每月有10萬收入,也有一層自置物業,有工人照顧子女及做家務。幾年前移民,由於沒有工人及稅率高,只有丈夫出外工作,收入只餘一半即約5萬,加上稅率高,實際除稅後收入只餘下3萬左右,由於供樓覺得有壓力,故一直租住物業。但近年美國物業受低息影響,樓價升幅很大,遂決定賣出香港物業,在美國置業。不幸地,美國經過多次加息,息率升了近4%,供款金額大增,加上通貨膨脹,單靠丈夫收入不足夠維持支出,結果妻子也被迫外出工作,小朋友唯有交由托兒中心照顧。現在兩夫妻表示最可怕的危機,是美國各大科網公司都在裁員,恐怕有一天發生在他們身上的話,物業也可能會斷供。大家可以想像,若他們繼續在港生活,I.T.行業可謂天之驕子,在疫情下工資也不斷攀升!加上香港的低稅率,又有工人姐姐照顧令兩夫妻可以安心外出工作,支付樓價及供款的能力自然遠高於三藩市! 香港物業潛在買家多除此之外,筆者作為地產代理,經常發現香港不少單位都是長期空置,或只是間中有人居住!在豪宅區情況更為普遍,香港作為世界金融中心之一,不少外地買家,包括東南亞、歐美,甚至國內買家都會在香港置業,作為儲存財富的工具,卻很少入住,正如倫敦及紐約一樣。資訊透明、交投量大、貨幣自由流通等等,加上普通法的保護,都是香港物業的優勢,尤其是國內的中產人士越來越多,香港物業的潛在買家只會有增無減,更加不可以只單憑香港家庭的收入去計算購買力。保守估計,全國人口已有2億成為中產,香港的供應又怎會追得上,所以香港的樓價長期昂貴,是有其道理!▸更多文章:投資心得 | 世紀 21奇豐物業顧問行主席及行政總裁 李峻銘
2022/11/25
【李海文】《購買內地樓無視風險,易中招》
筆者上個月收到兩位讀者的「救助」電郵,已經提供處理方案;籍此機會與大家分享下,可能係好多讀者及身邊朋友曾經有過嘅經歷。大致內容如下:第一位劉生說:2018年在內地買了兩個物業,均稱「商住兩用公寓」原本約定2020年底可以交樓,但至今仍未收到通知收樓,劉生了解後,發現項目仲未完工。另一位莊小姐說 :2017年在內地買入一間聲稱可以「商住兩用」的公寓物業,早幾年成功收樓。在購買時發展商銷售承諾售後返租,由酒店託管方營運及支付收益。屆時會對單位進行統一裝修,回報以實際收益扣除營運成本為準,大概每年約有6-8釐,吸引莊小姐即時購買一間作投資之用,即場簽定5年酒店託管合約,同時支付酒店托管方所要求統一內部裝修及傢俬電器等費用人民幣35000元。從表面上睇非常吸引,但問題來了,莊小姐稱直至今日只收到2個季度的收益。而在業主群內發現原來已有多位業主留言指責酒店託管方承諾的收益多個月來沒有支付,查詢時「一個推一個」。從以上個案當中,存在兩個問題。一、發展商或地產代理為了促進銷售,經常把實際是「商業用途性質公寓」,在宣傳上包裝說成「商住兩用」作為賣點,誤導消費者。二、利用高回報或穩定收益的「售後返租、售後託管」形式吸引大量市民購買。近幾年,香港各大媒體都有報導,這類項目投資存有一定高的風險,即便如此仍有人中招。目前Facebook或YouTube仍還有好多帶有「商住兩用」、「返回報」等字眼的推廣廣告。可見,好多人仍未知死無視風險,到出事後悔都來唔切。也因此,筆者今期寫一篇精簡的總結,內容包括物業用途性質及哪些物業可以「建議買、謹慎買、不建議買」,給大家參考。| 李海文先生 : 今期寫一篇精簡的總結,內容包括物業用途性質及哪些物業可以「建議買、謹慎買、不建議買」(圖片來源 : 紐約時報)首先,講下「謹慎買」第一類,上面提及嘅「商業用途性質公寓」。據知,若干年前「商改住」確實曾經存在,但經內地土地制度改革後,大多數城市正常情況下禁止商業、辦公用途的土地興建的項目,其內部設計不可以類似住宅,也不可以突顯出居住的設施,例如,天燃氣、床之類。現實上,目前市場上出售所謂「商住兩用公寓」,基本上95%都屬於「商業用途性質公寓」或「非住宅用途公寓」。「商業用途性質公寓」有別於住宅。首先,其土地使用年期較住宅短,一般為40年,少部份為50年。正常情況下,水、電按商業標準收費,不能接駁天燃氣,貸款年期最長10年,貸款利率較住宅高,契稅為3%,建築標準較住宅低,例如日光照時間、通風、公攤面積多、公共活動空間及綠化率等不及住宅,賣樓所繳交稅項成本較住宅高,收樓後進出群體較複雜,因有部份單位用作辦工。特別一提,大多數持有此類物業的人,不能入戶及小孩不能就讀該區公立學校。|李海文先生 : 「商業用途性質公寓」有別於住宅。其土地使用年期較住宅短,一般為40年,少部份為50年。(圖片來源 : 紐約時報)其規定條例雖是如此,但實際情況下,每個城市可因城施策,在實施當中可結合自身城市發展,對相關宏觀條例作出調整,而調整甚至可細分到城市嘅不同區或同區不同項目。舉個例子:在2017年中山某發展商曾邀請筆者參觀一個非住宅用途的公寓項目,有所區別是該項目能夠接駁天燃氣,水、電按住宅收費標準。而最近,亦有某些城市調整放寬持有「非住宅用途公寓」持有人入戶及小孩就讀公立學校的限制。所以,筆者建議,市民在購買此類項目前多搜集資料,做足功課,關注該城市最新修改條例,才能對發展商銷售或地產代理所提供宣傳資料及內容的真實性作出判斷。買之前一定要對所購買的物業釐清及知悉所有。有興趣的讀者們可翻閱筆者過往關於如何購買「商業用途性質公寓」嘅專欄及採訪。▸延伸閱讀:《「商住兩用」混淆視聽,小心「貨不對版」》| 資深置業投資導師 Dooby Sir▸延伸閱讀:《你真的清楚什麽是“商品房”?》| 資深置業投資導師 Dooby Sir第二類「車位」坊間常見到地產代理宣傳投資內地車位時,大多數引用香港及澳門車位投資價值作比較,以誇大內地車位的升值潛力。香港及澳門地少人多,金融區、旺段、大部份屋苑車位供不應求,重點區域違規停泊執法強,車位自然有投資價值。但內地則地大物博,投資前要因每個城市及地段而判斷是否值得。不能完全套用香港澳門這一套。當然,買來自用沒有問題,假若想刀仔鋸大樹就要「謹慎」。讀者如有興趣了解更多,可翻閱筆者過往相關專欄。| 李海文先生:內地地大物博,投資車位要因每個城市及地段而判斷是否值得。 (網絡圖片)▸延伸閱讀:《小試牛刀在內地投資車位》| 資深置業投資導師 Dooby Sir▸延伸閱讀:《想投資大灣區車位?呢三點你一定要知!》| 資深置業投資導師 Dooby Sir▸更多文章: 置業投資心得 | 資深置業投資導師 Dooby Sir第三類「舖位」現在還以「一舖養三代」的思維去投資舖位恐怕讓你失望,搞不好可能要「三代養一舖」。買舖位比買住宅技巧難度要高。如真要買舖建議民生旺段臨街地舖,最好有或鄰近大型屋苑、入住率要高、統計地舖數量、靠近屋苑出入口等;其次,可選商業圈旺段臨街地舖 ,最好連貫或附近有大型購物商場,留意商場入面行業分佈及統計出名牌子商家數量等,從而衡量此段臨街地舖是否值得買。第四類「寫字樓」寫字樓作投資要「謹慎買」,因為現在好多一、二線城市的部份寫字樓出現空置率上升的情況。建議最好一、二線城市的一線區一線位、或二線區的一線位,最好近地鐵或主幹道,選擇真正地標式寫字樓,附近有大型商圈如商業街、購物中心(了解商圈內行業分佈,統計知名品牌數量、最好有五星級酒店等)。其次,注意寫字樓外型外觀要靚仔、豪華或四正大堂、電梯分流及數量、物業管理口碑、發展商有該類項目開發經驗等。特別一提,如地段內寫字樓占大量較細面積要再謹慎。反之,地段內有大量全幢物業由發展商自持用作收租增值就更加好。再來講「不建議買」第一類,小產權。大多數指沒有不動產權證書的樓宇,不受法律保護。但實際上,因城施策每個城市政策都有所不同,有些城市默許對外發售及有證書。有些城市就禁止對外發售只對特定人群發售。有些小產權未得到全面合法合規興建,政府有關部門可要求全部拆卸。在這麼模糊不清晰及風險如此高的情況下,不建議普通市民購買。第二類,承諾有固定租金或回報的辦公、酒店式等商業公寓,商場、劏場格仔舖,一律「不建議買」。因為,所謂承諾的租金回報,好大部份是「羊毛出在羊身上」。一般情況下,樓價高於市場價出售,好大機會回報是從多出樓價而來。這種操作模式存在風險較高,一旦樓盤賣得不好或經營中的酒店、商場經營不善,已收到銷售款的發展商有可能攜款「走佬」或項目爛尾,亦有部份直頭最後唔會經營,賣完套現即走。出現這些情況,投資者都可能血本無歸!| 李海文先生 : 一般情況下,樓價高於市場價出售,好大機會回報是從多出樓價而來。 (網絡圖片)但要補充一點,市場上確實亦有返租商業公寓項目能夠履行承諾,有經營及有收益給業主,這就需要考你經驗及慧眼。在這,對這類市場唔熟悉又沒有經驗、或第一次買這類項目的市民,筆者一律「不建議買」。筆者過往亦曾寫大量此類相關文章,有興趣可查閱。最後,講講「建議買」。第一類,住宅。雖然屬「建議買」的類別,但亦要慎選發展商。早在2018年筆者曾出過相關文章「購買國內物業如何選擇發展商」內文提及上市開發商未必一定好。經歷三條紅線、疫情、發展商過度槓桿、停貸潮等事件,現買家比以往更加會慎選發展商。回頭再看筆者文章「購買國內物業如何選擇發展商」,應該更能夠理解筆者當時所述。有興趣讀者可查閱筆者較新專欄「避買爛尾樓,有冇捉路?」。 多年來,筆者曾寫過多篇內地買樓防中伏的文章,但發覺勸人唔好買都幾難,誠摯希望這篇總結能讓大家買之前停一停想一想。讀者想了解更多香港及內地物業資訊或樓市解讀,請繼續留意筆者的專欄;如在香港及內地購買物業上遇到問題,歡迎各位讀者留言或E-MAIL到筆者電郵地址:doobyli@yahoo.com.hk▸更多文章:置業投資心得 | 資深置業投資導師 Dooby Sir
2022/11/25

專欄作者

潘達恒
潘sir被譽為「最貼地」的樓評人,他更有「物業增值專家」、「上車教練」、「重建醫生」 等多個稱號,他的理念是希望打被資訊不對稱,為大眾發放更多物業市場的資訊,助無殼一族「上車」及為大眾探索不同板塊的物業資訊,做個精明的置業者及投資者: • 現為《潘sir樓市新思維》地產專欄作家,每星期會在多個大型地產平台發表專欄文章,個別單一發文一天內瀏覽人數超過60,000人;而社交平台(如Facebook)粉絲人數已突破10,000人,粉絲人數更不斷上升。 • 現為聯萬地產集團創辦人兼行政總裁,業務包括一二手及海外物業、重建發展、項目策劃、教育培訓等。 • 現為粵港澳大灣區投資學會會長,學會聯同多位具公信力的學者與及多個界别的代表聯手打造一個投資資訊平台,致力提升各界對粵港澳大灣區各領域的認識,令市民及投資者獲益。 • 現為香港地產代理商總會副主席、專業發展部召集人兼「專業學堂」創辦人、一手物業部專業總監、專業操守部顧問、資源統籌部顧問等,具備豐富辦學及制定課程經驗,致力提升行業專業地位。 • 現為職業安全健康局(OSHC)文職及專業服務業安全及健康委員會主席兼宣傳委員會委員、職業訓練局(VTC)房地產服務業訓練委員會委員等多項社會公職,協助提升行業專業水平。 • 擁有香港地產行政師學會地產行政師資格;亦擁有中國房地產經紀人牌照,在港持有此牌照人數不足500人;現正修讀英國學府碩士學位課程,不斷自我增值。 • 曾為某大上市地產代理集團管理層,並連續多年奪得「最受歡迎傳媒獎」及「最具新聞觸角獎」傳媒人氣獎項;與及連續多年獲得地產代理監管局(EAA)持續進修嘉許獎。 《潘sir樓市新思維》專欄的目的是從多角度了解樓市,探索城中地產熱門話題及了解不同地產板塊的變化及走勢,內容包括一二手物業及海外物業、重建發展、置業貼士等,令有志置業的人士能夠置業成功及投資者能夠優化增值,他更提倡「增置識。創財富」,置業前清楚了解各方面後才作決定,並相信「共享。締造多赢」。
李海文
李海文先生人稱Dooby Sir Dooby Sir希望,廣大買家入手物業時,充分掌握知識與資訊,積極與專業人士查詢,評估收益和風險,進行安全穩健的投資。 Dooby Sir約有30年香港地產代理銷售、管理策劃、投資經驗。近年更活耀於大灣區樓市,曾任職多家港澳大型地產代理公司董事及顧問,為多間上市公司地產發展部作培訓講師及講座。 現任: 正順好房地產代理(香港)有限公司–副總裁 香港一巴仙培訓學院–星級導師【傳授投資香港工商舖知識及分享實戰經驗】 珠海市房地產經紀人行業協會–顧問 珠海橫琴奧迪置業–顧問/董事 曾任: 香港上市公司旭輝控股集團(00884.HK)深圳事業部–顧問 澳門科技大學持續教育學院《置業投資班,地產代理銷售技巧班》課程導師 香港無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》節目–受訪者 香港星島虎報「海外地產」專欄作家 香港852.house專欄作家 香港ThinkHK 專欄作家 香港明報環球置業連線專欄作家 澳門廣播電視TDM-財經台–特邀嘉賓 常接受中港澳各大傳媒採訪,專門解答大灣區置業疑難及解讀國內樓市政策、科學研究國內樓市未來發展方向。 TVB無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》、澳門廣播電視TDM–財經台–特邀嘉賓、香港TVB「新聞透視-鏗鏘集」、大公報、明報、iMoney、經濟日報、東方日報、星島日報、新晚報、商報、房天下、搜房網、大中華英雄報、中國香港地產網、騰訊傳媒、新浪傳媒、澳門日報、澳門力報等)
李根興
李根興是盛滙商舖基金管理有限公司亦是香港商機的創辦人。 盛滙是香港首家證監會(SFC) 持牌資產管理公司專注為客人投資香港及世界各主要城市優質街道的商舖物業。 李博士畢業於天主教柏德學校(1987年)、美國南加州大學(University of Southern California),榮獲金融理學士學位及會計理碩士學位,他現持有美國註冊會計師(CPA),特許金融財務分析師(CFA)及特許生意轉讓經紀(CBI)等專業資格。李博士於2011年度於香港理工大學完成修讀工商管理博士(DBA)學位,主修創業動力及決策研究。李博士完成哈佛大學商學院修讀為期三年的東主/總裁管理課程(Owner/President Management Program),為帶領盛滙前進作更好準備。 李博士為「香港商業獎2010」之唯一「青年企業家獎」(由DHL及SCMP頒發)及2007創意創業大賞(由香港城市青年商會頒發)之得主, 他成立之盛滙商機於2006年榮獲由香港總商會及工業貿易署頒發之「香港工商業獎:創意」; 2007年榮獲香港生產力促進局頒發「最佳創建品牌企業獎」; 及於2008年榮獲由香港品牌發展局頒發「香港服務名牌」。 盛滙商機更兩度與香港中文大學合作出版「全球創業觀察報告(GEM Report)2007及2009」,該報告為全球55個地區最具規模的創業研究報告的重要一部份,從學術教育上進一步推動創業研究,分析及預測香港及深圳創業環境的發展。此外,李博士更成為企業仲介行內全球最具規模之國際企業經紀協會(IBBA)成立二十九年來最年輕及首位亞洲人主席,不論在本地及國際社會都肯定了他在生意轉讓及創業顧問行業上所作的貢獻。 李博士於2011年獲國際青年商會(香港)評選為「十大傑出青年」,以表揚李博士於本地推動創業文化的卓越成就。
樓市蔣門人 Lucy Jiang
蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人,香港房地產投資課程首席導師,有「樓巿蔣門人」/「樓巿掌門人」之稱,多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員,教授財務、物業投資與營商技巧。 學生遍佈香港、馬來西亞以及泰國,成績平衡低於市價19%成功置業。 平凡鄰家女孩-財務自由的真實例子;憑著不屈不撓的精神,由零開始白手興家。從一開始銀行只有5萬,透過全亞洲通用的成功物業投資系統,4年內投資本港以及海外15處物業,並教導和培育學生成功在本港以及海外買入優質物業, 單是本港學生課程期間投資物業總金額已超過港幣2億9千萬! 受夠現實社會的壓迫-我的人生我做主! 19歲隻身一人移居香港求學,以優異成績獲得工程學士學位及應用數學碩士學位。畢業之後居住於佐敦一個只是二百多呎的單位,為香港人的生活壓迫和社會的不公平感到十分痛心,下定決心尋找自由人生的出路,到馬來西亞引入成功物業投資系統想為香港作出一點點的改變! 她相信每個人都值得擁有快樂,不應被現實的環境而限制。相信有社會意識的企業能為這個世界做出更大的貢獻,每個人都能從改變自己做起,幫助自己和身邊的人重拾生命的熱情,為冷漠的社會帶來更多溫暖和希望! 夢想教育企業家-教香港人敢於發夢! 她通過教育激勵大家突破自我敢於實現夢想, 創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。教授以投資結果為衡量標準的全亞洲通用的成功物業投資系統,分享投資知識及心法,令學生能掌握令自己財務獨立和精神自由的工具,可以勇敢追求自由人生。 教學有效貼地實用-深受學生歡迎愛戴! 由低至19歲的青春少艾,高至50多歲的航空大媽都能成功置業追夢! 想擺脫苦悶生的上班一族: 普通文員,工程師,家庭主婦…十分苦惱的中小企老闆…迷失孤獨的企業高層…創業家…企業家等等專業人士都愛上她的課。現在已經幫助超過2000多人追求自己的夢想人生。 國際人生物業投資教練

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