新盤要去庫存

綜合屋宇署資料顯示，以上半年累計，落成量合共12,064伙，比起去年同期8,961伙明顯上升約34.6%。美聯物業的報告指出，由於去年有約3,800伙未能如期竣工的單位順延至今年落成，因此今年落成量明顯上升為預期之內（見圖）。 據該行研究中心綜合一手住宅物業銷售資訊網資料，截至今年8月14日為止，今年上半年落成的12,064伙中，已售出約7,856個單位，即售出單位約65.1%，今年已落成未售出的單位約有4,200伙。 翻查上月底政府公布的一手潛在供應數據，當中已落成樓宇但仍未售出的私人住宅數目，2022年截至6月底有4,800伙，稍稍高出美聯統計數目，而2020年前未售現樓有5,000伙、2020年有2,300伙、2021年同樣有2,300伙。換言之，合共有14,400伙「存貨」，扣除當中有2,700伙屬發展商自用或用作出租，大約有11,700伙現樓未售。而今年年中的新盤現樓存貨有4,800伙，佔11,700伙的41%，唐榮估計存在一定的去庫存壓力。 若以新界與市區劃分，今年上半年新界區共有8,591個私人住宅單位落成，當中已售出約6,245個單位，即售出率達72.7%，今年現樓庫存暫有2,346伙；至於市區方面，同期共有3,473個單位落成，當中則售出約1,611伙，售出約46.4%，今年的現樓庫存為1,862伙，估計發展商對市區新樓偏向惜售，而上半年氛圍亦較適合新界上車新盤銷售。 利嘉閣地產研究部指出，今年上半年合共33個項目、涉及12,064伙私宅落成，較去年同期的8,961伙按年增加35%，是自2005年以來的18年同期最多。 根據資料顯示，6月份本港共有6個私宅項目正式落成，當中規模較大的為粉嶺「ONE INNOVALE 1期ONE INNOVALE-Archway」，涉及603個單位；其次為沙田「名日•九肚山」，涉及單位266伙；至於其他項目，包括山頂種植道1號（20伙）、牛頭角觀塘道299號（7伙）、薄扶林道138號（3伙）及深水灣香島道43號（3伙），亦於期內竣工 今年全年落成量 料逾2萬伙 報告又提到，今年上半年落成量已達差估署全年預測約22,850伙的近53%，進度與預期相符，而預計年內仍有不少大型項目將可取得入伙紙，包括火炭「星凱•堤岸」（1,335伙）、啟德「維港1號」（1,059伙）、元朗「THE YOHO HUB」（1,030伙）、大圍「柏傲莊I」（783伙）等，再加上其他中小型項目，初步估計2022年全年落成量可重上兩萬伙以上，並有機會達到政府全年預測。 假設銷售上下半年情況相若，全年22,850伙私樓落成量中有4成未能售出，至今年年底，2022年單一年份，落成但又未售出的單位將高達9,140伙，去庫存壓力進一步升溫。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論