2022-08-15
明報
【明報專訊】港府2019年底、2022年初先後推出俗稱「林鄭Plan」、「財爺Plan」放寬按揭措施，提高現樓住宅按揭成數上限，吸引不少選購樓花之買家轉採用建築期付款。本報統計10個過去一年推售的主要全新盤，截至今年8月12日共沽近6200伙，當中近4600伙、即約74%買家選用建築期付款。而近日熱賣的新地(0016)屯門兆康NOVO LAND第1A期，更有逾九成買家選擇建築期相關付款。業界分析，市場預期本港有可能最快今季起加息，若個別買家財政能力有限，未來上會或存一定風險，建議以建期付款的買家在入市前最好以現有按息加2厘作計算供款。
明報記者 林尚民、林可為
本報選取去年9月至今約1年來，10個推出發售的全新住宅（見表），發現其中5個樓盤，選用建築期付款之買家比例超過80%，個別更高見93%及96%。以去年9月，老牌發展商桂洪推出、以折實入場費約332萬元作招徠的紅磡單幢盤曼翹為例，全盤130伙，迄今累售127伙，選建築期付款買家有122個，佔比高達96%，該盤已經入伙。
NOVO 1A逾九成買家選建期付款
與此同時，近日兩大新界大型焦點新盤，選用建築期付款的買家比例皆高企，其中以樓花期約11個月的新地NOVO LAND第1A期為例，單位總數824伙，項目開賣不足兩周近乎「清袋」。成交紀錄冊顯示，在已售的815伙中，有約758伙之買家選用建築期相關付款，佔比達93%。樓花期約7個月的恒地(0012)粉嶺北ONE INNOVALE-Archway，8月經兩輪銷售累售502個單位，據成交紀錄冊資料，項目迄今約有429宗成交選用建築期付款，比例亦高見85%。
另外，本報留意到，部分樓價較高的新盤，買家選用建築期付款的比例相對較少。以去年9月發售，嘉里(0683)和信置(0083)等合作的黃竹坑站港島南岸第2期揚海，1房折實入場費已逾千萬元，市場定位明顯走中高檔路線；項目至今售累沽約495伙，有約225伙買家以建築期付款，比例約45%。另恒地啟德THE HENLEY III，目前累售約198伙，只有約56伙的買家選用建築期付款，比例不足三成，是該10個樓盤中最少。
事實上，疫情持續下，樓市投資客大減，以用家為主導，參考稅務局最新數據，今年7月反映涉境外買家入市的買家印花稅（BSD）成交宗數、稅款，分別為33宗及不足1億元，兩者均為約一年半新低。若連同雙倍印花稅（DSD）、額外印花稅（SSD），三大辣稅宗數共約213宗，更是2014年有紀錄以來新低。
已入市買家 專家籲追加首期或尋擔保人
基於市場預期本港稍後有可能跟隨美國加息，星之谷按揭行政總裁莊錦輝認為，若未來本港加息，對選用建期付款之買家必有影響，因銀行在計算買家供款比例及壓力測試時，需以最新按揭利率作計算，若早前已採建築期付款入市之買家，假如當時錯判利息走勢，而在計算壓測時，收入只是「剛剛好」，他建議買家最好盡快籌集更多首期或找擔保人，否則在正式上會時或失預算，隨時被逼撻訂。至於準備入市之準買家，莊錦輝指出，如計劃選用建築期付款，建議在計算供款比例及壓測時，先自行在現有按息上加2厘作計算，以早作預算。
（加息系列之二）
[香港地產]